Nederland maakt een van de meest turbulente beleidsperiodes in decennia door: een woningtekort, een stikstofcrisis die het landelijk gebied onder druk zet en een vermogensbelasting die de rechter zelf onwerkbaar heeft verklaard. Niets hiervan dwingt iemand juridisch gezien het land uit: Nederlanders zijn volledig vrij om te wonen waar ze willen. Maar de combinatie van belastingdruk, kosten van levensonderhoud en onzekerheid over het beleid is een reële en groeiende drijfveer, en we zien dat direct terug in de aanvragen die wij hier in Marbella ontvangen. Hieronder leest u wat er werkelijk speelt, wat het betekent voor uw financiën en waarom zoveel Nederlandse huiseigenaren ervoor kiezen om in Nederland te verkopen en aan de Costa del Sol te kopen.
Het Binnenhof in Den Haag, zetel van de Nederlandse regering en het parlement.
In dit artikel
- Wat er werkelijk speelt in Nederland
- De belangrijkste obstakels die de Nederlandse overheid inwoners oplegt
- Fiscale gevolgen: verkopen in Nederland
- Fiscale gevolgen: kopen in Spanje
- De voordelen van verkopen in Nederland en kopen in Spanje
- Marbella en de Costa del Sol in cijfers
- Overweegt u de overstap?
Wat er werkelijk speelt in Nederland
Drie afzonderlijke crises komen tegelijk samen, en elk daarvan raakt Nederlandse huiseigenaren op een andere manier.
Een structureel woningtekort. Nederland komt naar schatting 410.000 woningen tekort, ongeveer 4,8% van de totale woningvoorraad. In 2025 werden slechts zo’n 69.200 woningen opgeleverd, ruim onder de eigen doelstelling van de overheid van 100.000 per jaar. Dat komt door stikstofregels bij vergunningen, hoge bouwkosten en gemeentelijke procedures die vaak 8 tot 12 jaar duren. De Wet betaalbare huur uit 2024, bedoeld om de huren van gereguleerde woningen te begrenzen, had het omgekeerde effect op het aanbod: verhuurders verkochten in 2025 ongeveer 65.000 huurwoningen en kochten er slechts 27.000, waardoor particuliere huurwoningen van de markt verdwenen. De vrije-sectorhuren stegen begin 2026 met 7,3% op jaarbasis en liggen in Amsterdam inmiddels gemiddeld boven de € 28 per m².
De stikstofcrisis. Sinds een uitspraak van de rechter in 2019 het Nederlandse stikstofvergunningstelsel onderuithaalde, hebben vooral boeren te maken met beperkingen op het grondgebruik, uitkoopregelingen rond beschermde natuurgebieden en jarenlange juridische en politieke strijd over compensatie. Het is een van de meest polariserende binnenlandse kwesties geworden en blijft zowel de ontwikkeling van het platteland als bouwvergunningen afremmen.
Een ingrijpend herziene vermogensbelasting. Het Box 3-stelsel, dat spaargeld en beleggingen (inclusief tweede woningen) belastte op basis van een fictief, verondersteld rendement in plaats van het werkelijke rendement, werd door de Hoge Raad onrechtmatig verklaard. De nieuwe coalitie (D66, VVD, CDA) heeft afgesproken de jaarlijkse heffing over ongerealiseerde winsten te schrappen en over te stappen op belasting over het werkelijke, gerealiseerde rendement, maar pas vanaf 2028. Dat betekent nog enkele jaren overgangsonzekerheid voor iedereen met beleggingsvastgoed, aandelen of spaargeld boven de vrijstelling.
De belangrijkste obstakels die de Nederlandse overheid inwoners oplegt
Geen van deze punten vormt een wettelijke belemmering om ergens anders te gaan wonen. Als EU-burger kan een Nederlander vrij naar Spanje verhuizen (of naar elk ander land in de EU/EER), zonder visum of verblijfsvergunning. De obstakels zijn financieel en administratief en geen “verbod”, maar ze zijn wel reëel:
- Emigratieheffing op een aanmerkelijk belang. Wie 5% of meer van een Nederlandse vennootschap (bv of nv) bezit en emigreert, krijgt een conserverende aanslag: een belastingaanslag over de ongerealiseerde winst op die aandelen, tegen de Box 2-tarieven van 24,5% tot € 67.000 en 33% daarboven. Binnen de EU/EER wordt rentevrij uitstel verleend, maar buiten de EU/EER is dat veel minder gunstig.
- Verlies van de 30%-regeling. Deze expatregeling (een belastingvrije vergoeding van maximaal 30% van het salaris) vervalt direct bij het beëindigen van het Nederlandse dienstverband, zonder gedeeltelijke compensatie voor de tijd die u er al gebruik van maakte.
- Hogere overdrachtsbelasting op tweede woningen en beleggingsvastgoed. Vanaf 2026 geldt voor de aankoop van een woning in Nederland die niet uw hoofdverblijf is, zoals verhuurwoningen en vakantiewoningen, een overdrachtsbelasting van 8%, tegenover 2% voor eigenaar-bewoners. Daardoor wordt het aanzienlijk duurder om Nederlands vastgoed aan te houden of te kopen waar u niet het hele jaar woont.
- Aanhoudende onzekerheid over Box 3. Totdat de hervorming van 2028 volledig van kracht is, valt iedereen met spaargeld, beleggingen of een tweede woning boven de vrijstelling onder het huidige stelsel met fictief rendement, dat na de uitspraak van de Hoge Raad al meerdere keren met reparatiewetgeving moest worden aangepast.
Fiscale gevolgen: verkopen in Nederland
Het goede nieuws voor iedereen die zijn Nederlandse woning verkoopt: op de verkoop van uw eigen woning (hoofdverblijf) wordt in Nederland geen vermogenswinstbelasting geheven. De winst bij verkoop van de woning waarin u daadwerkelijk woont, is op dit moment onbelast. Een tweede woning of beleggingspand is een ander verhaal: dat valt in Box 3 en wordt belast op basis van een fictief rendement over de waarde (momenteel ongeveer 36% belasting over een verondersteld rendement), totdat in 2028 de overstap naar belasting over het werkelijke rendement ingaat.
Een nieuw belastingverdrag tussen Spanje en Nederland werd in maart 2026 door de Spaanse ministerraad goedgekeurd voor ondertekening, maar is nog niet geratificeerd. De belangrijkste wijziging: het “bronland” (waar het vastgoed ligt) krijgt het recht om winst te belasten bij de verkoop van aandelen in vennootschappen die vooral uit vastgoed bestaan, waarmee een eerder gat wordt gedicht. De details over pensioenen en dividenden worden nog uitgewerkt. Wie grensoverschrijdende bezittingen heeft, doet er goed aan actueel advies in te winnen voordat hij rekent op verdragsbepalingen die nog niet in werking zijn getreden.
Fiscale gevolgen: kopen in Spanje
Als EU-burgers hebben Nederlanders geen visum nodig om in Spanje te wonen. Het “Golden Visa” (verblijf gekoppeld aan vastgoed) werd in april 2025 afgeschaft voor investeerders van buiten de EU, maar dat was voor Nederlandse kopers sowieso nooit relevant, omdat het vrije verkeer van personen al geldt. Inschrijven als inwoner betekent simpelweg een NIE (identificatienummer voor buitenlanders) aanvragen en u inschrijven in het padrón van de gemeente: een eenvoudige administratieve procedure, geen immigratiedrempel.
Waar kopers wel goed moeten rekenen, is bij de aankoopbelastingen en -kosten, die doorgaans 10 tot 15% bovenop de koopprijs bedragen:
| Kostenpost | Andalusië / Costa del Sol |
|---|---|
| ITP overdrachtsbelasting (bestaande woning) | 7% vast tarief |
| IVA (btw, nieuwbouw) | 10% |
| AJD zegelrecht (nieuwbouw, bovenop de btw) | ~1,2% |
| Notariskosten | 0,5–1% |
| Kadaster (Registro de la Propiedad) | 0,3–0,5% |
| Onafhankelijke advocaat | 1–1,5% (min. ca. € 1.500) |
Voorbeeld: voor een bestaande villa van € 400.000 in Andalusië betaalt u in totaal ongeveer € 33.000 aan belastingen en kosten (circa 8,3% bovenop de koopprijs). Het loont om daar vanaf dag één rekening mee te houden.
De voordelen van verkopen in Nederland en kopen in Spanje
- Geen vermogenswinstbelasting bij het vrijmaken van overwaarde. De verkoop van uw Nederlandse hoofdverblijf is onbelast, zodat de volledige overwaarde die u in jaren van Nederlandse prijsstijgingen hebt opgebouwd, direct koopkracht in Spanje wordt.
- Duidelijk lagere kosten van levensonderhoud en een warmere levensstijl met meer tijd buiten. Dat is voor Nederlandse kopers aan de Costa del Sol steevast de belangrijkste reden, nog vóór het rendement.
- Een gevestigde Nederlandse gemeenschap aan de Costa del Sol en de Costa Blanca, met Nederlandstalige dienstverlening, scholen en sociale netwerken, wat de overstap een stuk makkelijker maakt.
- Echte waardestijging. De prijzen van toplocaties in Marbella stegen in 2025 met 8,1%, meer dan het dubbele van het wereldwijde gemiddelde voor luxevastgoed van 3,2%. Zo is de verhuizing net zo goed een manier om vermogen te behouden als een keuze voor een andere levensstijl.
- Voor de meeste kopers geen vertrekdrempel. Tenzij u een aanmerkelijk belang in een vennootschap hebt, is er geen Nederlandse emigratieheffing op de verhuizing zelf. De obstakels hierboven treffen vooral ondernemers en beleggers met vermogen in Box 2 of Box 3, niet de gemiddelde huiseigenaar.
Marbella en de Costa del Sol in cijfers
| Kenmerk | Cijfer |
|---|---|
| Aandeel Nederlanders en Belgen in internationale aankopen in de provincie Málaga | Tot 15% |
| Aandeel Nederlanders in alle buitenlandse vastgoedaankopen in Spanje | 6,77% (2e na het VK) |
| Prijsstijging toplocaties Marbella, 2025 | +8,1% |
| Gemiddelde prijs, Marbella | € 4.424/m² |
| Gebruikelijk budget Nederlandse koper (appartement/rijtjeshuis) | € 300.000–€ 800.000 |
| Gebruikelijk budget Nederlandse koper (villa) | € 1,5 mln+ |
| Favoriete gebieden | Estepona, Marbella Oost, Manilva, Mijas |
Makelaars langs de hele kust omschrijven Nederlandse kopers bovendien als besluitvaardig, goed geïnformeerd en grotendeels kopers zonder hypotheek: een profiel dat snel handelt zodra de beslissing is genomen.
Overweegt u de overstap?
Of u nu de fiscale gevolgen en de timing van een verkoop in Nederland afweegt, of klaar bent om woningen aan de Costa del Sol te bezichtigen: ons team van Nicolas Estates begeleidt Nederlandse kopers in elke fase, van het begrijpen van de cijfers hierboven tot het vinden van de juiste woning in Marbella, Estepona of Benahavís. Neem contact met ons op om uw mogelijkheden te bespreken, of bel of app ons op +34 686 977 400.
Dit artikel is uitsluitend bedoeld als algemene informatie en vormt geen fiscaal of juridisch advies. Nederlandse en Spaanse belastingregels kunnen wijzigen en moeten vóór het nemen van een beslissing worden bevestigd door een gekwalificeerde adviseur.
