Coraz więcej Polaków spełnia marzenie o własnym domu lub apartamencie na Costa del Sol – jako drugim domu na słoneczne miesiące, miejscu na emeryturę albo inwestycji pod wynajem. Zakup nieruchomości w Hiszpanii jest dla obywateli Polski prosty: jako obywatele Unii Europejskiej nie potrzebujecie wizy ani specjalnych zezwoleń i możecie kupować na tych samych zasadach co Hiszpanie. Trzeba jednak znać kilka formalności – przede wszystkim numer NIE i konto bankowe w Hiszpanii. W tym przewodniku wyjaśniamy krok po kroku, jak przejść przez cały proces w Marbelli bez stresu.
Z tego artykułu dowiesz się
Czym jest numer NIE i do czego jest potrzebny
NIE (Número de Identidad de Extranjero) to indywidualny numer identyfikacyjny cudzoziemca w Hiszpanii – coś w rodzaju hiszpańskiego numeru podatkowego. Bez niego nie da się kupić nieruchomości. Numer NIE jest potrzebny m.in. do:
- podpisania aktu notarialnego zakupu (escritura) u hiszpańskiego notariusza,
- zapłaty podatków od zakupu i corocznych podatków od nieruchomości,
- otwarcia konta bankowego i ewentualnego kredytu hipotecznego,
- podłączenia prądu, wody, internetu i zawarcia umów z dostawcami.
Numer NIE nadaje się raz na całe życie. Jeśli kupujecie nieruchomość we dwoje, NIE musi mieć każdy z małżonków lub partnerów, który będzie współwłaścicielem.
Ważne: sam numer NIE nie oznacza rezydencji w Hiszpanii. Jeśli planujesz mieszkać w Hiszpanii dłużej niż 3 miesiące, jako obywatel UE musisz dodatkowo zarejestrować się w Centralnym Rejestrze Cudzoziemców (Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión, potocznie „zielona karta”).
3 sposoby na uzyskanie numeru NIE
1. W Polsce – w Wydziale Konsularnym Ambasady Hiszpanii w Warszawie
Wygodne rozwiązanie, jeśli chcesz mieć NIE jeszcze przed przyjazdem do Hiszpanii. Wizytę trzeba wcześniej umówić e-mailowo: sc.varsovia@maec.es. Na wizytę należy zabrać:
- wypełniony i podpisany formularz EX-15 (najlepiej wypełniony online i wydrukowany), z uzasadnieniem po hiszpańsku, dlaczego potrzebujesz NIE – np. zakup nieruchomości,
- oryginał i kopię paszportu lub dowodu osobistego (obie strony),
- dokumenty potwierdzające potrzebę uzyskania NIE (np. umowa rezerwacyjna nieruchomości),
- formularz opłaty 790, kod 012 – opłata wynosi 42 zł i płaci się ją gotówką podczas wizyty.
Numer NIE nadawany jest zwykle w ciągu około dwóch tygodni i przesyłany e-mailem na adres podany we wniosku.
2. W Hiszpanii – osobiście na policji
Wniosek można złożyć w Hiszpanii, w biurze ds. cudzoziemców Policji Narodowej (Policía Nacional). Potrzebne są te same dokumenty: formularz EX-15, paszport lub dowód osobisty z kopią, dokument uzasadniający wniosek oraz opłata 790-012 (kilkanaście euro, płatna w hiszpańskim banku). Konieczne jest wcześniejsze umówienie wizyty (cita previa) przez internet. W Marbelli i na Costa del Sol terminy bywają trudno dostępne, szczególnie w sezonie, dlatego warto zaplanować to z wyprzedzeniem.
3. Przez pełnomocnika – bez Twojej obecności
Najwygodniejsza opcja dla osób, które nie chcą przyjeżdżać specjalnie po NIE. Udzielasz pełnomocnictwa, a wniosek w Hiszpanii składa za Ciebie prawnik. Pełnomocnictwo notarialne (poder notarial) można podpisać:
- u hiszpańskiego notariusza podczas pobytu w Hiszpanii,
- w hiszpańskim urzędzie konsularnym w Polsce,
- u polskiego notariusza – wtedy dokument wymaga apostille oraz tłumaczenia przysięgłego na język hiszpański.
Takie pełnomocnictwo może obejmować nie tylko uzyskanie NIE, ale też otwarcie konta bankowego, podpisanie aktu notarialnego czy podłączenie mediów – dzięki temu cały zakup można przeprowadzić zdalnie.
Jak otworzyć konto bankowe w Hiszpanii
Hiszpańskie konto bankowe nie jest formalnie obowiązkowe, ale w praktyce bardzo się przydaje. Z tego konta płaci się czynsz wspólnoty, podatek od nieruchomości (IBI), rachunki za media i wywóz śmieci – najwygodniej w formie poleceń zapłaty. Notariusz musi też udokumentować, skąd pochodzą środki na zakup.
Jako osoba niemieszkająca w Hiszpanii otwierasz konto dla nierezydenta. Banki zwykle wymagają:
- paszportu lub dowodu osobistego,
- numeru NIE,
- certyfikatu nierezydenta (certificado de no residente) – bank często pomaga go uzyskać,
- potwierdzenia adresu oraz dokumentów o źródle dochodów i pochodzeniu środków (wymogi przeciwdziałania praniu pieniędzy).
Przy przelewie środków z Polski zwróć uwagę na kurs wymiany PLN/EUR – przy kwocie zakupu nawet niewielka różnica w kursie oznacza tysiące złotych. Jeśli planujesz kredyt hipoteczny w hiszpańskim banku, nierezydenci zwykle mogą liczyć na finansowanie do ok. 60–70% wartości nieruchomości.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii krok po kroku
- Wybór nieruchomości. Przeglądasz oferty, oglądasz je na miejscu lub podczas wideo-prezentacji. Zobacz nasze nieruchomości na sprzedaż, oferty w Marbelli i nowe inwestycje.
- Rezerwacja. Podpisujesz umowę rezerwacyjną i wpłacasz depozyt (zwykle kilka–kilkanaście tysięcy euro), a nieruchomość zostaje wycofana z rynku.
- Weryfikacja prawna (due diligence). Prawnik sprawdza w rejestrze (nota simple), kto jest właścicielem, czy nieruchomość nie ma hipotek ani długów, czy ma wymagane licencje i czy opłacone są IBI i opłaty wspólnoty.
- Umowa przedwstępna (contrato de arras). Zwykle wpłacasz 10% ceny. Jeśli kupujący się wycofa, traci zadatek; jeśli sprzedający – zwraca go w podwójnej wysokości.
- Akt notarialny (escritura). U notariusza płacisz pozostałą kwotę, podpisujesz akt i odbierasz klucze.
- Rejestracja i formalności. Akt zostaje wpisany do Rejestru Nieruchomości (Registro de la Propiedad), opłacane są podatki, a media przepisywane na nowego właściciela.
Koszty zakupu i podatki
Do ceny nieruchomości trzeba doliczyć koszty transakcyjne. W Andaluzji (w tym w Marbelli) wyglądają one następująco:
| Koszt | Rynek wtórny | Nowa nieruchomość (od dewelopera) |
|---|---|---|
| Podatek od zakupu | ITP 7% | VAT (IVA) 10% + AJD 1,2% |
| Notariusz i rejestr | ok. 1–2% | ok. 1–2% |
| Obsługa prawna | ok. 1% + VAT | ok. 1% + VAT |
| Razem (orientacyjnie) | ok. 10% ceny | ok. 13–14% ceny |
Stawki orientacyjne dla Andaluzji, stan na październik 2026. Dokładne koszty zależą od ceny, rodzaju nieruchomości i finansowania.
Po zakupie: opłaty, podatki i wynajem
- IBI – roczny podatek od nieruchomości płacony gminie.
- Opłata za wywóz śmieci (basura) i opłaty wspólnoty (comunidad) – za utrzymanie części wspólnych, basenów i ogrodów.
- Podatek dochodowy nierezydentów – składany w deklaracji Modelo 210. Jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, płacisz podatek od dochodu przypisanego, wyliczanego od wartości katastralnej. Jeśli wynajmujesz, płacisz podatek od dochodu z najmu – dla rezydentów UE wynosi on 19% i można odliczyć koszty.
- Wynajem turystyczny wymaga rejestracji nieruchomości w andaluzyjskim rejestrze mieszkań turystycznych oraz spełnienia zasad gminy i wspólnoty mieszkaniowej – warto to sprawdzić jeszcze przed zakupem.
Polska i Hiszpania mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dochód z wynajmu trzeba jednak wykazać także w Polsce, dlatego warto skonsultować się z doradcą podatkowym w obu krajach.
Nicolas Estates – wszystko w jednym miejscu
Wiemy, że formalności w obcym kraju i obcym języku mogą przytłaczać. Dlatego w Nicolas Estates oferujemy kompleksową obsługę typu one stop shop. Współpracujemy z jedną z największych kancelarii prawnych w Hiszpanii, dzięki czemu wszystko załatwisz w jednym miejscu:
- wybór nieruchomości dopasowanej do Twoich potrzeb i budżetu,
- uzyskanie numeru NIE – także zdalnie, przez pełnomocnika,
- pomoc w otwarciu konta bankowego i uzyskaniu kredytu hipotecznego,
- pełna weryfikacja prawna nieruchomości i bezpieczne umowy,
- obsługa u notariusza i rejestracja,
- podłączenie mediów, rozliczenia podatkowe i wsparcie przy wynajmie.
Ty wybierasz wymarzony dom nad morzem – my zajmujemy się resztą.
Planujesz zakup nieruchomości w Marbelli?
Skontaktuj się z nami – przeprowadzimy Cię przez cały proces, od pierwszej prezentacji do odbioru kluczy.
Artykuł ma charakter informacyjny i przedstawia stan na październik 2026 r. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Procedury, opłaty i stawki podatkowe mogą się zmieniać – przed podjęciem decyzji skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą podatkowym.
