Comprar una segunda vivienda en Marbella es emocionante, pero los impuestos pueden añadir una cantidad importante a tu presupuesto final si no los planificas con antelación. Aquí tienes un desglose claro de lo que puedes esperar en 2026, ya sea que compres una propiedad de reventa o de obra nueva.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Propiedades de Reventa
Si compras una propiedad de reventa en Andalucía, pagarás el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), calculado sobre el precio de compra. En Andalucía, este impuesto tiene actualmente un tipo fijo del 7 por ciento, independientemente del valor de la propiedad. Es uno de los tipos más competitivos de España, ya que otras regiones aplican una escala que puede superar el 10 por ciento en propiedades de mayor valor.
IVA y Actos Jurídicos Documentados en Obra Nueva
Si compras una promoción nueva directamente al promotor, el ITP no se aplica. En su lugar, pagarás un 10 por ciento de IVA sobre el precio de compra, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), de aproximadamente un 1,2 por ciento en Andalucía. En conjunto, esto suele suponer un coste total similar al ITP de reventa, aunque el cálculo es diferente.
Notaría, Registro de la Propiedad y Gastos Legales
Además del impuesto principal, hay que presupuestar los gastos de notaría y registro de la propiedad, que en conjunto suelen oscilar entre 1.000 y 2.500 euros dependiendo del valor y la complejidad de la operación. Contar con representación legal independiente, muy recomendable para cualquier comprador extranjero, suele costar alrededor del 1 por ciento del precio de compra.
Impuestos Anuales una Vez que Eres Propietario
Tras la compra, como propietario no residente de una segunda vivienda deberás presupuestar costes anuales como el IBI (impuesto municipal sobre bienes inmuebles), la declaración de impuestos de no residentes (incluso si no alquilas la propiedad), y las cuotas de comunidad si forma parte de una urbanización. Si planeas alquilarla, se aplica además el impuesto sobre la renta de no residentes por alquiler, y los alquileres turísticos de corta duración requieren registro, un tema que ha cambiado recientemente tras la sentencia del Tribunal Supremo sobre el registro nacional de alquileres turísticos.
Presupuestando el Panorama Completo
Como regla general, la mayoría de los compradores deberían presupuestar entre un 10 y un 13 por ciento adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos, gastos legales y de notaría. Para una propiedad de 1.000.000 de euros, esto normalmente significa reservar entre 100.000 y 130.000 euros adicionales.
En Nicolas Estates, guiamos a cada comprador paso a paso durante todo el proceso, poniéndote en contacto con asesores fiscales y abogados locales de confianza para que no haya sorpresas el día de la firma. Contacta con nosotros hoy mismo para hablar sobre tu compra de segunda vivienda en Marbella.
